Der Immobilien-Teilverkauf und seine Risiken für Verkäufer

Eberhard Krötz, Geschäftsführer von SKD Immobilien aus Eberbach: „Viele Immobilien-Eigentümer bevorzugen in ihrem Haus oder ihrer Wohnung wohnen zu bleiben. Oft benötigt man aber auch etwas Kapital, zum Beispiel für die Altersvorsorge. Diesen Trend haben viele Firmen erkannt und bieten einen scheinbar lukratives Angebot für Verkäufer. Allerdings sind die Angebote für Verkäufer oft nachteilig.“

Der Immobilien-Teilverkauf ist eine Variante der Immobilien-Verrentung. Beim Teilverkauf ist vorgesehen, dass nur zwischen zehn und 50 Prozent der Immobilie verkauft werden. Der bisherige Eigentümer bleibt alleiniger Nutzer der Immobile und zahlt ein Anteil für die Nutzung für den verkauften Teil. Nachfolgend die Risiken für Immobilienverkäufer.

Der Teilverkaufsvertrag und seine 7 Risiken

Um die Risiken deutlich zu machen, sehen wir uns einmal den erforderlichen Teilkaufvertrag näher an – und zwar als Verkäufer. Zuvor noch ein Hinweis: Die nachfolgenden Risiken sind keine fiktiven Gefahren, sondern basieren auf tatsächliche Verträge, die notariell beurkundet wurden.

1. Das Nutzungsentgelt

Bei nahezu allen Anbietern wird vertraglich geregelt, dass das vereinbarte Nutzungsentgelt im Laufe der Zeit steigt. Es wird also nicht bei den 2 bis 3 Prozent bleiben, die monatliche Belastung wird im Laufe der Jahre deutlich steigen.

2. Die Überbeleihung

In den Vertragsbedingungen wird dem Käufer oft erlaubt Grundschulden zu bestellen, die wesentlich höher als der vereinbarte Kaufpreissein können. Meist werden 110-120 % beliehen. Somit ist das Grundstück für den ursprünglichen Eigentümer nicht mehr beleihbar. Darüber muss sich jeder Eigentümer im Klaren sein.

3. Kosten der Instandhaltung trägt wer?

Sie werden es vielleicht nicht glauben, aber grundsätzlich wünscht der Käufer, dass Sie 100 % der Instandhaltungskosten übernehmen, obwohl der Käufer ebenfalls Eigentümer von 50 % ist. Es wird von ihm auch kontrolliert und wenn Sie ihrer Pflicht nicht nachkommen auch auf Ihre Kosten erzwungen.

4. Einspruchsrechte

Dem künftigen Miteigentümer stehen nach dem Kauf verschiedene Einspruchsrechte zu. Diese können beispielsweise die Vermietung schwer, oder gar unmöglich machen. Sehr oft ist es so geregelt, dass die Vermietung nur zur ortsüblichen Miete, nur als Zeitmietvertrag und oder nur mit einer (unbeliebten) Staffelmiete erfolgen darf. Es gibt sogar ein Recht auf Verweigerung (Verweigerungsrecht), welche der Käufer ausüben kann:  Er kann also verhindern, dass die Immobilie überhaupt vermietet werden darf.

Gerne erläutern wir Ihnen bei einem pers. Gespräch weitere Risiken und zeigen Ihnen andere risikofreie Varianten der Immobilien-Verrentung auf. Hier können Sie sich unsere kostenfreien Ratgeber herunterladen.

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Zum Weiterlesen:

https://www.wohneigentum.nrw/beitrag/vor-und-nachteile-von-wohnrecht-und-niessbrauch

https://www.anwalt.org/niessbrauch-wohnrecht/

https://www.stb-web.de/news/article.php/id/23361

 

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

 Foto: AllaSerebrina / Depositphoto

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