Immobilie verkaufen vor der Privatinsolvenz?

Eberhard Krötz, Immobilienmakler bei SKD Immobilien aus Eberbach: „Ein Insolvenzverfahren umfasst – bis auf unpfändbare Gegenstände (Handy, Schrank und Bett…)das gesamte Vermögen eines Schuldners. Dazu gehört auch die Immobilie. Diese darf ein Schuldner nicht behalten. Doch was geschieht mit der Immobilie in der Insolvenz?“

Beim Immobilienverkauf lauern viele Tücken, die den Erfolg schmälern.

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Immobilie verkaufen vor der Privatinsolvenz? 1

 

Die Entscheidung darüber, was mit einer Immobilie während des Insolvenzverfahrens geschieht, trifft der zuständige Insolvenzverwalter. Schließlich ist es seine Aufgabe, sicherzustellen, dass die Forderungen aller Gläubiger erfüllt werden. Oft beantragen Insolvenzverwalter, dass die Immobilie verkauft oder zwangsversteigert wird, damit mit dem Verkaufserlös die Schulden bezahlt werden können. Diesem Verfahren müssen die Gläubiger zustimmen. Sie können aber auch selber die Zwangsversteigerung beantragen. Diese sollte aber nach Möglichkeit vermieden werden, da die Immobilien oft unter Wert verkauft werden. Nicht umsonst finden sich hier oft Schnäppchenjäger. Statt der Zwangsversteigerung kann der Insolvenzverwalter aber auch beschließen, dass die Immobilie vermietet wird. So lässt sich gelegentlich der Erlös auf Dauer maximieren.

Immobilie freikaufen oder vor der Insolvenz verkaufen?

Eine Immobilie kann aus der Insolvenzmasse freigekauft werden. Ist eine Immobilie nach Wertermittlung eines Gutachters beispielsweise 200.000 Euro wert, gleichzeitig aber mit 120.000 Euro im Grundbuch belastet, so besteht theoretisch ein Überschuss von 80.000 Euro. Das wäre also der Wert in der Insolvenzmasse. Diese 80.000 Euro können als Ausgleich in die Insolvenzmasse eingezahlt werden.

Die Immobilie noch schnell vor der Beantragung der Insolvenz zu verkaufen – davon raten Experten ab. Denn dies könnte rechtliche Konsequenzen nach sich ziehen. Nach Paragraf 133 Insolvenzordnung könnte das als vorsätzliche Benachteiligung der Gläubiger bewertet werden und somit eine Straftat darstellen. Hierzu werden die letzten zehn Jahre vor dem Antrag zur Privatinsolvenz betrachtet. Gegebenenfalls kann der Verkauf angefochten werden. Der Verkauf müsste dann rückgängig gemacht werden. Daraus wiederum könnten Schadensersatzforderungen entstehen. Im schlimmsten Fall könnte der Schuldner sogar strafrechtlich verfolgt werden.

Immobilie aus der Insolvenzmasse lösen

Ist eine Immobilie nur noch wenig wert, weil sie beispielsweise im schlechten Zustand ist, kann sie zur Tilgung der Schulden oft nicht mehr genutzt werden. Denn der Verkauf oder die Versteigerung könnten dann Kosten verursachen und somit die Insolvenzmasse senken. In einem solchen Fall kann der Insolvenzverwalter die Immobilie aus der Insolvenzmasse herauslösen und an den Schuldner zurückgeben. Allerdings ist dann der Schuldner für die Instandhaltung und die damit verbundenen Kosten weiterhin verantwortlich. Immobilienprofis wissen, dass sich dies bei bestehenden Schulden so gut wie nie lohnt.

Experten empfehlen: Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten, bevor Sie den Antrag zur Privatinsolvenz stellen, sprechen Sie unbedingt vorher mit dem zuständigen Insolvenzverwalter!

Müssen Sie Ihre Immobilie schnell verkaufen und wünschen sich Diskretion? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.

Hinweise

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

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