Ein Haus oder eine Wohnung mit Mietvertrag zu verkaufen, ist anspruchsvoller als ein leerstehendes Objekt. Mieter haben Rechte, Investoren klare Vorstellungen – beides will unter einen Hut gebracht werden. Mit der richtigen Strategie gelingt der Verkauf dennoch reibungslos und zu einem attraktiven Preis.
Ein häufiger Irrtum ist, dass ein Verkauf mit laufendem Mietvertrag grundsätzlich ein Nachteil sei. Tatsächlich kann ein bestehendes Mietverhältnis für Investoren sogar ein Pluspunkt sein – vor allem, wenn es sich um langjährige und zuverlässige Mieter handelt. Eine vermietete Immobilie mit stabilen Einnahmen und geringem Verwaltungsaufwand ist oft deutlich attraktiver als ein Leerstand, bei dem der Käufer die Vermietung erst organisieren muss. Entscheidend ist, dass alle Daten zur Immobilie sowie zum Mietverhältnis vollständig vorliegen und nachvollziehbar sind.
Wert realistisch einschätzen und den richtigen Käufer ansprechen
Da es sich um eine Kapitalanlage handelt, achten potenzielle Käufer in erster Linie auf die erzielbare Rendite. Das bedeutet: Der Wert Ihrer Immobilie wird weniger emotional als vielmehr rechnerisch bewertet – auf Basis der Mieteinnahmen, des Zustands und der Lage. Ein marktgerechter Angebotspreis ist dabei entscheidend. Ist dieser zu hoch angesetzt, wirkt das Objekt wenig attraktiv und bleibt unter Umständen lange am Markt. Für Eigentümer empfiehlt es sich daher, eine realistische Bewertung durch einen Experten vornehmen zu lassen, der Erfahrung mit vermieteten Immobilien hat.
Rechte der Mieter wahren und den Dialog suchen
Auch wenn die Immobilie verkauft wird, bleibt das Mietverhältnis bestehen – Käufer übernehmen sämtliche bestehenden Vertragsverhältnisse. Ein sogenannter Mieterwechsel ist weder automatisch noch einfach durchsetzbar. Eine Eigenbedarfskündigung ist grundsätzlich erst nach dem Eigentumsübergang möglich und muss gut begründet sein.
Gerade deshalb ist es sinnvoll, die Mieter frühzeitig über die Verkaufsabsicht zu informieren. Wer transparent und respektvoll kommuniziert, kann unnötige Spannungen vermeiden und Besichtigungstermine leichter organisieren. In Einzelfällen kann es sogar sinnvoll sein, mit den Mietern eine einvernehmliche Lösung zu suchen – etwa durch eine freiwillige Beendigung des Mietverhältnisses gegen eine finanzielle Entschädigung.
Timing und rechtliche Rahmenbedingungen richtig bewerten
Neben der Marktlage spielt auch der rechtliche Rahmen eine wichtige Rolle. Je nach Region gelten Kündigungsschutzfristen von mehreren Jahren, in denen der neue Eigentümer keinen Eigenbedarf anmelden kann. Wer verkaufen möchte, sollte diese Aspekte ebenso kennen wie etwaige steuerliche Konsequenzen – etwa im Hinblick auf die Spekulationssteuer, wenn die Immobilie noch keine zehn Jahre im Besitz war. Einen erfahrenen Makler einzuschalten, lohnt sich: Er hilft dabei, alle Faktoren realistisch einzuschätzen und den richtigen Verkaufszeitpunkt zu finden.
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Hinweise
In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.
Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.
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